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“CARROS QUE NÃO CABEM NA VAGA DO CONDOMÍNIO:” O QUE DIZ A LEI

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Em entrevista concedida ao Jornal Nova Brasil no dia 13/04 , nossa sócia Viviane Chu Porcel abordou os desafios práticos envolvendo vagas de garagem em condomínios, especialmente nos casos em que o espaço disponível não comporta determinados veículos.

 

Em análise, destacou que, respeitados os parâmetros legais e normativos vigentes à época da construção, não há, em regra, irregularidade a ser questionada, ainda que o uso se torne limitado diante de novas demandas dos condôminos.

 

Em sua participação também esclareceu aspectos relevantes sobre a natureza jurídica das vagas, sua vinculação ao imóvel, a incidência de tributos e os limites de atuação das assembleias condominiais, reforçando que alterações estruturais dependem de requisitos formais rigorosos.

 

Trata-se de um tema recorrente que evidencia a importância de compreender previamente as regras do condomínio e as características do imóvel adquirido.

 

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TAXAS CONDOMINIAIS

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A imposição de valores distintos para despesas ordinárias não se sustenta quando esses custos beneficiam todas as unidades de forma igualitária.

 

Em decisão recente, reconheceu-se que gastos administrativos, operacionais, de pessoal e de manutenção das áreas comuns devem observar critério uniforme, afastando a cobrança proporcional quando ela gera desequilíbrio evidente.

 

A análise pericial no caso demonstrou que a aplicação automática da fração ideal pode resultar em contribuições significativamente superiores para uma única unidade, sem que haja relação direta entre a área privativa e a fruição dos serviços.

 

Nesses casos, a autonomia da convenção condominial encontra limites no abuso de direito, sobretudo quando o rateio desproporcional favorece a coletividade em detrimento de um condômino específico.

 

O entendimento reafirma que a proporcionalidade somente se justifica quando a natureza da despesa guarda relação direta com o valor ou o tamanho da unidade, como no seguro predial, no fundo de obras ou no consumo de água e gás sem medição individual.

 

Para despesas comuns de uso indistinto, o critério adequado é o igualitário.

 

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PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE EM COBRANÇA CONDIMENTAL

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Em recente julgamento, o STJ reafirmou que a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, quando destinada à cobrança de taxas condominiais, exige a prévia citação do credor fiduciário. A medida assegura o contraditório e impede que a execução alcance patrimônio de terceiro sem sua participação.

 

A controvérsia decorre de pedidos de penhora direta formulados por condomínios sob o argumento de que a obrigação condominial possui natureza propter rem. No caso analisado, porém, o Tribunal destacou que o domínio resolúvel permanece com o credor fiduciário até o adimplemento integral do financiamento, razão pela qual não se admite a constrição sem sua integração à demanda.

 

O entendimento também se alinha a precedente que impõe ao condomínio a responsabilidade de promover a citação tanto do devedor fiduciante quanto do credor fiduciário, permitindo a adequada composição dos créditos e evitando medidas executivas sobre bens de terceiros estranhos à relação condominial.

 

A decisão reforça a importância de que condomínios e administradoras observem as particularidades das execuções envolvendo imóveis gravados com garantia fiduciária, contribuindo para maior segurança jurídica na cobrança de taxas inadimplidas.

 

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