A pandemia gerou reflexos em todas as áreas da sociedade, inclusive no mercado imobiliário através do aumento do IGP-M (Índice Geral de Preço do Mercado).

O IGP-M é o índice de correção adotado na grande maioria dos contratos imobiliários, sejam de locação de imóveis comerciais e imóveis residenciais, assim como financiamento imobiliário.

A Lei do Inquilinato – Lei 8.245, de 1991, estabelece que o contrato de aluguel pode ser reajustado uma vez ao ano, conforme artigo 18, mas não obriga que o reajuste seja por meio do IGP-M. Dá mesma forma, não há regra positivada impondo a utilização do IGPM em contratos de financiamento imobiliário. Portanto a escolha do índice é uma faculdade das partes.

Os efeitos da crise econômica e financeira ocasionada pela Covid-19 no índice de reajuste dos contratos imobiliários, fez o IGP-M acumular alta de 23,14%, contra 4,52% do IPCA.

Fato é que, frente ao isolamento social muitas empresas fecharam, pessoas ficaram desempregadas e diversos estabelecimentos tiveram que permanecer fechados, causando um colapso financeiro. E com isso, como pagar os aluguéis e financiamentos reajustados de forma exorbitante?

A questão foi judicializada entre inquilinos e locadores e o Poder Judiciário passou a intervir nestas situações, a fim de restabelecer o equilíbrio da relação locatícia.

Com isso, inquilinos que viram o IGP-M ter um aumento acumulado intenso e de acordo com o Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), os aluguéis residenciais que fizeram aniversário em junho de 2020 e eram corrigidos pelo IGP-M puderam ser aumentados em 37,04%. Não por outra razão, o judiciário já vinha concedendo liminares em ações revisionais e aluguel para alteração do IGP-M pelo IPCA.

Na mesma esteira, em recente decisão, a 22ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo concedeu liminar para substituir o índice de reajuste de um contrato imobiliário do IGP-M para o IPCA.

Entenda o caso

Um contrato envolvendo uma cédula de crédito imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, no valor de R$ 147 mil, com previsão de pagamento em 240 parcelas mensais, bem como correção monetária pelo índice IGP-M, foi assinado em abril de 2016.

Mas, devido a alta no índice do IGP-M, houve um aumento de 24,52% na correção do valor das parcelas no período de 13 meses.

A princípio, a liminar foi negada em primeira instância, mas, por unanimidade, o TJ-SP acolheu o pedido dos autores para substituir o IGP-M pelo IPCA.

De acordo com o relator do caso, a probabilidade do direito alegado faz-se presente na medida em que o contrato entre as partes é de trato sucessivo e foi celebrado muito antes do advento da pandemia, e ainda sofreu grande elevação do valor previsto das parcelas em razão da alta inesperada do IGP-M, causando desproporcionalidade entre a prestação contratada pelos consumidores e aquela devida.

Portanto, a fim de evitar o enriquecimento sem causa, preservando-se o equilíbrio contratual, o relator afirmou ser mais adequada, aos contratos como um todo, quando possível, a aplicação do IPCA, pois tal índice revela com mais precisão a realidade, indicando de forma mais justa os patamares da correção monetária.

Na visão dele, esperar que o consumidor suporte tal variação é envolvê-lo no risco do negócio do produtor, que não pode atingir o cliente. Ele disse ainda que o risco do negócio, ou seja, a variação atrelada à cadeia produtiva, é algo distinto da eventual variação do poder aquisitivo da moeda, que é refletida pelo IPCA.

Fonte: Conjur

O escritório Maluf Geraigire Advogados, é especialista na área comercial e de contratos, bem como, no Direito Imobiliário.

Com atuação de forma personalizada, oferecemos aos nossos clientes soluções jurídicas e apoio necessário durante todo o seu processo.

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Nadime Meinberg Geraige é sócia no escritório Mafuf Geraigire Advogados.

Diplomada bacharel em Direito em 2001 – FMU
Pós-graduada em Direito das Relações de Consumo (“lato sensu”) – PUC
Mestre em Direito Civil – USP
Membro da Ordem dos Advogados do Brasil e da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua perante Câmaras Especializadas de Mediação Arbitragem.
Membro da Comissão de Trabalho de Direito de Família e Sucessões da VI Jornada de Direito Civil realizada no Conselho da Justiça Federal, com enunciado aprovado sobre a prova da capacidade econômica na fixação dos alimentos.

Há décadas, especialmente nos últimos anos, os contribuintes vêm buscando no Judiciário a correção da base de cálculo de diversos tributos, de modo a excluir valores que entendem por incorretos e ilegais.

Nesse sentido, o STJ finalizou em 2018 uma dessas discussões no julgamento do EREsp n. 1.517.492/PR, quando decidiu que os créditos presumidos de ICMS não compõem a base de cálculo do IRPJ e da CSLL.

Por sua vez, no intuito de evitar o surgimento das chamadas “teses filhotes”, a Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) editou as Soluções de Consulta (SC) n. 145/2020 e n. 94/2021, dispondo que os benefícios e incentivos de ICMS apenas não serão tributados pelo IRPJ e CSLL se cumprirem a exigência de contrapartida, isto é, se os valores decorrentes desses benefícios fiscais forem utilizados pelas empresas como estímulo à implantação ou expansão de empreendimentos econômicos, diferentemente do que fora decidido pelo STJ, criando critérios não abordados pelo tribunal quando do julgamento da matéria.

Dessa forma, diante do cenário de insegurança jurídica e da possibilidade de autuação pelo Fisco Federal, os contribuintes retornam ao Judiciário, agora para garantirem seu direito em relação aos demais benefícios fiscais, como é o caso do julgamento recente do REsp n. 1.968.755/PR, em que o STJ afastou o incentivo de ICMS, relativo ao transporte de produtos da cesta básica, da base de cálculo do IRPJ e CSLL.

Todavia, o STJ ressaltou que o seu entendimento consolidado de que os créditos presumidos de ICMS não integram o IRPJ e CSLL não pode ser aplicado de forma generalizada a todas as teses similares de exclusão de benefícios fiscais das bases de cálculos dos tributos, por exemplo, IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, os quais devem ser analisados caso a caso.

Ademais, diante da insegurança jurídica e possibilidade de autuação, nós do escritório Maluf e Geraigire seguimos acompanhando o desenrolar dos temas e nos colocamos à disposição de nossos clientes e parceiros para esclarecer qualquer dúvida sobre o impacto dessa decisão nos caixas de suas empresas, bem como sobre a possibilidade ou não de resguardar seu direito por meio de medidas judiciais e aplicação das referidas decisões para recuperação de valores pagos indevidamente.

Fontes:

O escritório Maluf Geraigire Advogados, é especializada no atendimento de demandas empresariais na área tributária, com atuação de forma personalizada, oferecendo às empresas e empresários soluções jurídicas e a criação de um planejamento estratégico que visa otimizar as operações fiscais de seus clientes.

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Patricia Fudo é a sócia responsável pela área tributária no escritório Maluf Geraigire Advogados

Pós-graduada em Direito Tributário (“lato sensu”) e Mestre em Direito Tributário pela PUC/SP

Membro efetivo da Comissão Estadual de Direito Tributário da OAB/SP.

Professora de cursos de pós-graduação em Direito Tributário.

Autora dos artigos:

• “Efeitos Tributários da Desvinculação das Receitas das Contribuições”,
• integrante do livro Direito Tributário – Questões Atuais, Editora Conceito Editorial, 2.009,
• “Benefícios Unilaterais, Jurisprudência do STF e Convênio ICMS nº 70/2014”,
• integrante da obra TEMAS ATUAIS DO ICMS Teoria e Prática, São Paulo, IOB Sage, 2.015 e
• “Os impactos do processo de recuperação judicial nas execuções fiscais”, integrante da obra Novos rumos do Processo Tributário: Judicial, administrativo e métodos alternativos de cobrança do crédito Tributário, São Paulo, Editora Noeses, 2.019.