Imóvel com compromisso de compra e venda não averbado na matrícula não pode ser penhorado
Decisão do STJ se aplica quando a operação foi realizada antes de ajuizamento de ação
Em caso recente julgado pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial 1.636.689/GO, a 3ª Turma entendeu que imóveis objetos de compromissos de compra e venda, não averbados em suas respectivas matrículas, não podem ser penhorados em ação de execução.
O caso debatido pelos ministros do STJ envolveu a compra e venda de unidades autônomas de um complexo hoteleiro. O compromisso de compra e venda das unidades foi celebrado anos antes do ajuizamento de uma ação em que foi requisitada a penhora dos imóveis, sendo que a compra e venda só foi levada a registrado após a adquirente ter sido comunicada sobre a pendência de uma ação judicial.
Ao analisar o caso, o Ministro-Relator Ricardo Villas Bôas Cueva entendeu que as unidades autônomas foram vendidas entre 5 (cinco) e 2 (dois) anos antes do ajuizamento da ação contra a rede de hotéis Shelton Inn Hotel São Paulo Ltda., sendo que não foi demonstrada má-fé ou qualquer intenção da adquirente em prejudicar terceiros.
Ainda que o artigo 1.245, parágrafo 1º, do Código Civil, disponha que: “Enquanto não se registrar o título translativo [compromisso ou contrato de compra e venda], o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”, tal regra não deve ser aplicada de maneira estrita, sendo prudente analisar todo o conjunto de provas e ações que realmente evidenciem atos próprios de fraude contra credores para a que seja legítima a penhora, fato que não ocorreu no referido caso.
Prevaleceu no caso o entendimento pacífico consubstanciado na Súmula n.º 375 do STJ, que dispõe: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”, bem como a tese, firmada sob o rito dos recursos repetitivos, que a prova de eventual má-fé constitui ônus do credor.
