Liminar para substituir IGP-M por IPCA em contrato imobiliário é concedida pelo TJ-SP

A pandemia gerou reflexos em todas as áreas da sociedade, inclusive no mercado imobiliário através do aumento do IGP-M (Índice Geral de Preço do Mercado).

O IGP-M é o índice de correção adotado na grande maioria dos contratos imobiliários, sejam de locação de imóveis comerciais e imóveis residenciais, assim como financiamento imobiliário.

A Lei do Inquilinato – Lei 8.245, de 1991, estabelece que o contrato de aluguel pode ser reajustado uma vez ao ano, conforme artigo 18, mas não obriga que o reajuste seja por meio do IGP-M. Dá mesma forma, não há regra positivada impondo a utilização do IGPM em contratos de financiamento imobiliário. Portanto a escolha do índice é uma faculdade das partes.

Os efeitos da crise econômica e financeira ocasionada pela Covid-19 no índice de reajuste dos contratos imobiliários, fez o IGP-M acumular alta de 23,14%, contra 4,52% do IPCA.

Fato é que, frente ao isolamento social muitas empresas fecharam, pessoas ficaram desempregadas e diversos estabelecimentos tiveram que permanecer fechados, causando um colapso financeiro. E com isso, como pagar os aluguéis e financiamentos reajustados de forma exorbitante?

A questão foi judicializada entre inquilinos e locadores e o Poder Judiciário passou a intervir nestas situações, a fim de restabelecer o equilíbrio da relação locatícia.

Com isso, inquilinos que viram o IGP-M ter um aumento acumulado intenso e de acordo com o Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), os aluguéis residenciais que fizeram aniversário em junho de 2020 e eram corrigidos pelo IGP-M puderam ser aumentados em 37,04%. Não por outra razão, o judiciário já vinha concedendo liminares em ações revisionais e aluguel para alteração do IGP-M pelo IPCA.

Na mesma esteira, em recente decisão, a 22ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo concedeu liminar para substituir o índice de reajuste de um contrato imobiliário do IGP-M para o IPCA.

Entenda o caso

Um contrato envolvendo uma cédula de crédito imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, no valor de R$ 147 mil, com previsão de pagamento em 240 parcelas mensais, bem como correção monetária pelo índice IGP-M, foi assinado em abril de 2016.

Mas, devido a alta no índice do IGP-M, houve um aumento de 24,52% na correção do valor das parcelas no período de 13 meses.

A princípio, a liminar foi negada em primeira instância, mas, por unanimidade, o TJ-SP acolheu o pedido dos autores para substituir o IGP-M pelo IPCA.

De acordo com o relator do caso, a probabilidade do direito alegado faz-se presente na medida em que o contrato entre as partes é de trato sucessivo e foi celebrado muito antes do advento da pandemia, e ainda sofreu grande elevação do valor previsto das parcelas em razão da alta inesperada do IGP-M, causando desproporcionalidade entre a prestação contratada pelos consumidores e aquela devida.

Portanto, a fim de evitar o enriquecimento sem causa, preservando-se o equilíbrio contratual, o relator afirmou ser mais adequada, aos contratos como um todo, quando possível, a aplicação do IPCA, pois tal índice revela com mais precisão a realidade, indicando de forma mais justa os patamares da correção monetária.

Na visão dele, esperar que o consumidor suporte tal variação é envolvê-lo no risco do negócio do produtor, que não pode atingir o cliente. Ele disse ainda que o risco do negócio, ou seja, a variação atrelada à cadeia produtiva, é algo distinto da eventual variação do poder aquisitivo da moeda, que é refletida pelo IPCA.

Fonte: Conjur

O escritório Maluf Geraigire Advogados, é especialista na área comercial e de contratos, bem como, no Direito Imobiliário.

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Nadime Meinberg Geraige é sócia no escritório Mafuf Geraigire Advogados.

Diplomada bacharel em Direito em 2001 – FMU
Pós-graduada em Direito das Relações de Consumo (“lato sensu”) – PUC
Mestre em Direito Civil – USP
Membro da Ordem dos Advogados do Brasil e da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua perante Câmaras Especializadas de Mediação Arbitragem.
Membro da Comissão de Trabalho de Direito de Família e Sucessões da VI Jornada de Direito Civil realizada no Conselho da Justiça Federal, com enunciado aprovado sobre a prova da capacidade econômica na fixação dos alimentos.

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