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A controvérsia sobre a base de cálculo do ITBI no município de São Paulo

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A base de cálculo do ITBI segue sendo objeto de questionamento judicial, opondo contribuintes e a Fazenda Municipal, em razão da controvérsia sobre sua definição e quantificação, em virtude de alterações legislativas que modificaram a base de cálculo do imposto.

De acordo com a Lei Municipal 11.154/1991 e o Decreto Municipal 51.627/2010,  o imposto incide sobre o valor da transação imobiliária ou sobre o valor venal de referência, o que for maior, sendo o último apurado e fornecido pela Prefeitura de São Paulo.

Em recente decisão, a 3ª Vara do Juizado Especial da Fazenda Pública de São Paulo, destacou o entendimento do TJSP e do STJ acerca da base de cálculo a ser adotado para o ITBI, nos casos de arrematação judicial de imóvel. Segundo o entendimento jurisprudencial, o fato gerador do ITBI ocorre somente com a efetiva transferência da propriedade ou do domínio útil, mediante registro do título.  Desta forma, o valor venal do imóvel corresponde àquele pelo qual foi arrematado em hasta pública, para fins de cálculo do ITBI.

Por essa razão, a magistrada atendeu ao pedido de um arrematante de imóvel e determinou o recolhimento do ITBI com base no valor da arrematação e não no valor venal do imóvel, como arbitrado pela prefeitura de São Paulo. A magistrada considero, ainda, que o momento de pagamento do ITBI é quando do registro da carta de arrematação e não antes de sua expedição.

 

Para obter mais informações entre em contato conosco.

Renata Cattini Maluf é sócia no escritório Maluf Geraigire Advogados.

Diplomada bacharel em Direito – PUC/SP
Pós-graduada em Direito Empresarial (“lato sensu”) – PUC/SP
Mestre em Direito Civil – PUC/SP
Membro da Ordem dos Advogados do Brasil e da Associação dos Advogados de São Paulo. Diretora Presidente da Fundação Julita no período de 2010 a 2015.
Membro do Conselho Curador da Fundação Julita.
Vice-Presidente do Conselho Deliberativo da Associação Paulista de Fundações – APF.
Membro do Quadro de Associados do Hospital do Coração – HCor.
Autora dos artigos “Contratação dos artistas, técnicos em espetáculos de diversões, músicos e outros”, integrante do livro Manual do Direito do Entretenimento. Guia de Produção Cultural, São Paulo, Editora Senac, 2.009 e “Relações de consumo no comércio eletrônico do entretenimento”, integrante do livro Direito do Entretenimento na Internet, São Paulo, Editora Saraiva, 2.014.

Barulho de vizinho durante o home office?

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O trabalho em Home Office impossibilita a reprodução de sons em volumes elevados por vizinhos.

A pandemia da COVID-19 fez com que diversas atividades que, anteriormente, eram feitas fora do ambiente doméstico fossem adaptadas. A prática de Home Office e as aulas online, por exemplo, cresceram de forma exponencial, tornando a residência das pessoas, local que era desabitado por trabalhadores e estudantes durante boa parte do dia, em um local de exercício da profissão e dos estudos.

Além de mobilizar aqueles que trabalham e estudam, a mudança faz com que familiares e até mesmo vizinhos tenham que se adaptar à nova realidade, a fim de respeitar o silêncio necessário para a execução das atividades dos trabalhadores e estudantes. É importante destacar que não se trata de vedar por completo o direito ao lazer de familiares e vizinhos, mas de ponderação, de modo a equacionar as necessidades e atender a todos os anseios, sem que qualquer deles seja afastado de forma definitiva.

Em um recente julgado, a Vara do Juizado Especial Cível e Criminal de Birigui/SP condenou um homem com comportamento antissocial, determinando que ele se abstenha de reproduzir som em volume elevado enquanto sua vizinha, autora da ação, estivesse em regime de Home Office e tendo aulas online.

No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo possui entendimento de que os direitos fundamentais, por mais importantes que sejam, podem ser objeto de ponderação, ou seja, não são dotados de caráter absoluto. Assim, os direitos fundamentais, como o direito ao lazer, devem ser submetidos a um juízo de ponderação quando entrarem em colisão com outros direitos fundamentais, como o direito ao trabalho e sossego.

Portanto, caso seu vizinho faça muito barulho em diversos períodos ao longo do dia e da noite, violando a lei do silêncio e atrapalhando tanto o trabalho quanto o descanso, ele poderá ser proibido de reproduzir som alto durante períodos específicos do dia.

 

Para obter mais informações entre em contato conosco.

Renata Cattini Maluf é sócia no escritório Maluf Geraigire Advogados.

Diplomada bacharel em Direito – PUC/SP
Pós-graduada em Direito Empresarial (“lato sensu”) – PUC/SP
Mestre em Direito Civil – PUC/SP
Membro da Ordem dos Advogados do Brasil e da Associação dos Advogados de São Paulo. Diretora Presidente da Fundação Julita no período de 2010 a 2015.
Membro do Conselho Curador da Fundação Julita.
Vice-Presidente do Conselho Deliberativo da Associação Paulista de Fundações – APF.
Membro do Quadro de Associados do Hospital do Coração – HCor.
Autora dos artigos “Contratação dos artistas, técnicos em espetáculos de diversões, músicos e outros”, integrante do livro Manual do Direito do Entretenimento. Guia de Produção Cultural, São Paulo, Editora Senac, 2.009 e “Relações de consumo no comércio eletrônico do entretenimento”, integrante do livro Direito do Entretenimento na Internet, São Paulo, Editora Saraiva, 2.014.

Proibir locação em condomínio por aplicativo airbnb

Condomínios podem proibir locações de unidades via Plataformas Digitais como AirBnb

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Em recente julgamento, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que um condomínio residencial cuja convenção condominial veda a exploração comercial de suas unidades pode proibir a locação oferecida por plataformas digitais como o Airbnb que, por terem como objeto a hospedagem remunerada, com múltipla e concomitante locação de imóveis ou quartos por curto período, não são consideradas locações residenciais.

No caso do julgado, a convenção condominial do prédio previa expressamente que o uso das unidades deveria ser estritamente residencial, que não se encaixa com a modalidade de locação temporária oferecida por grande parte das plataformas digitais.

Durante o julgamento, os ministros ressaltaram que a oferta dos imóveis por plataformas digitais como o Airbnb era permitida, desde não fosse caracterizada a destinação econômica da unidade através de diversas locações de curto prazo, que gerou a alta rotatividade de hóspedes no Condomínio e incômodo dos demais condôminos.

A maioria dos ministros entendeu que é possível a extensão dos poderes da convenção de condomínio diante do exercício do direito de propriedade. “Realmente, não se trata de uma destinação meramente residencial. Foge, portanto, ao permitido na convenção de condomínio, a qual estão vinculados todos os condôminos”, disse a ministra Isabel Gallotti, ao seguir a divergência.

“A aplicação do Direito exige bom senso e equilíbrio, levando em conta que acomodação legislativa sobre o tema ainda levará algum tempo. A solução nos parece ser a previsão da proibição de hospedagem pela natureza do condomínio, definida na convenção. O condomínio estritamente residencial não se amolda a esse tipo de hospedagem”, disse o ministro Raul, no voto-vista.

 

O escritório Maluf Geraigire Advogados atua no Direito Imobiliário e conta com uma equipe de advogados especialistas na área  para assessorar proprietários e locatários em todas as etapas do negócio.

Para obter mais informações entre em contato conosco.

Renata Cattini Maluf é sócia no escritório Maluf Geraigire Advogados.

Diplomada bacharel em Direito – PUC/SP
Pós-graduada em Direito Empresarial (“lato sensu”) – PUC/SP
Mestre em Direito Civil – PUC/SP
Membro da Ordem dos Advogados do Brasil e da Associação dos Advogados de São Paulo. Diretora Presidente da Fundação Julita no período de 2010 a 2015.
Membro do Conselho Curador da Fundação Julita.
Vice-Presidente do Conselho Deliberativo da Associação Paulista de Fundações – APF.
Membro do Quadro de Associados do Hospital do Coração – HCor.
Autora dos artigos “Contratação dos artistas, técnicos em espetáculos de diversões, músicos e outros”, integrante do livro Manual do Direito do Entretenimento. Guia de Produção Cultural, São Paulo, Editora Senac, 2.009 e “Relações de consumo no comércio eletrônico do entretenimento”, integrante do livro Direito do Entretenimento na Internet, São Paulo, Editora Saraiva, 2.014.

 

Reduzir Tributação em venda de imóveis

Receita federal altera entendimento e reduz a tributação sobre a venda de imóveis

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A Receita Federal, por meio da edição da Solução de Consulta COSIT nº 7 de 2021 alterou seu entendimento, admitindo que empresas do setor imobiliário que estejam no regime de apuração do lucro presumido passem a tributar a receita da venda de imóveis não mais pelo ganho de capital, mas sim pela aplicação do percentual da Receita Bruta estabelecido pela legislação.

Referida decisão é decorrente de uma pauta recorrente do setor imobiliário, que questionava se a venda de imóveis próprios, anteriormente destinados a locação e posteriormente colocados à venda estariam sujeitos à tributação com base no ganho de capital (valorização imobiliária do imóvel) ou mediante aplicação dos percentuais estabelecidos pela legislação para as empresas enquadradas sob o regime de apuração do Lucro Presumido.

Pelo posicionamento anterior, as receitas das empresas dedicadas a atividade imobiliária, oriundas da venda de imóveis anteriormente alugados, deveriam ser tratadas como ganhos obtidos com alienação de ativo imobilizado (receita não operacional), tributando-se o ganho de capital (diferença positiva entre o valor de revenda e o seu valor contábil) mediante às alíquotas de 25% de IRPJ e 9% de CSSL.

Com o novo posicionamento, a Receita Federal passou a admitir que empresas do setor imobiliário passem a tributar essa operação de venda de imóveis como receita bruta da pessoa jurídica, aplicando o percentual de 8% sobre o valor da venda, para apuração da base de cálculo dos tributos pelo regime do Lucro Presumido.

Trata-se de um fator de risco discutido com frequência por esses contribuintes que representa uma redução bastante significativa no custo tributário dessas operações.

Todavia, para que a empresa possa se valer dessa nova tributação, deverá ter como objeto social, isto é, como atividades da pessoa jurídica, as operações relacionadas a compra e venda de imóveis próprios.

 

Assim, em razão da alteração de entendimento por parte da Receita federal, nós do Escritório Maluf e Geraigire Advogados nos colocamos a disposição de nossos clientes e demais empresas interessadas para esclarecimentos de outras dúvidas sobre o tema.

Entre em contato conosco e agende uma reunião online.

Patricia Fudo é a sócia responsável pela área tributária no escritório Maluf Geraigire Advogados
Pós-graduada em Direito Tributário (“lato sensu”) e Mestre em Direito Tributário pela PUC/SP

Membro efetivo da Comissão Estadual de Direito Tributário da OAB/SP.
Professora de pós-graduação em Direito Tributário.

Autora dos artigos “Efeitos Tributários da Desvinculação das Receitas das Contribuições”, integrante do livro Direito Tributário – Questões Atuais, Editora Conceito Editorial, 2.009, “Benefícios Unilaterais, Jurisprudência do STF e Convênio ICMS nº 70/2014”, integrante da obra TEMAS ATUAIS DO ICMS Teoria e Prática, São Paulo, IOB Sage, 2.015 e “Os impactos do processo de recuperação judicial nas execuções fiscais”, integrante da obra Novos rumos do Processo Tributário: Judicial, administrativo e métodos alternativos de cobrança do crédito Tributário, São Paulo, Editora Noeses, 2.019.

Regularização imobiliária

Câmara de SP aprova prorrogação da lei de regularização imobiliária até 30 de setembro de 2021

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A Lei Municipal de Regularização Imobiliária (17.202/2019), também conhecida como Lei da Anistia, entrou em vigor no dia 1º de janeiro de 2020 e o prazo para protocolo dos pedidos era até o dia 30 de março do mesmo ano. Porém, devido à pandemia, a Câmara Municipal de São Paulo aprovou na semana passada, o projeto que prorroga o prazo para solicitar o Certificado de Regularização Imobiliária até 30 de setembro de 2021. A Lei da Anistia permite regularizar edificações construídas ou reformada até julho de 2014, quando foram atualizadas as regras do desenvolvimento urbanístico do município. A expectativa é que mais de 750 mil imóveis, comerciais e residenciais, sejam regularizados. No total, estão contempladas na lei quatro categorias de declaração: Regularização Automática; Regularização Declaratória Simplificada; Regularização Declaratória; e Regularização Comum. 

Dúvidas? Entre em contato conosco e agende uma reunião. O direito imobiliário é uma das especialidades do escritório Maluf Geraigire. Buscamos sempre prestar o melhor serviço aos nossos clientes.

Renata Cattini Maluf é sócia no escritório Maluf Geraigire Advogados.

Diplomada bacharel em Direito – PUC/SP Pós-graduada em Direito Empresarial (“lato sensu”) – PUC/SP Mestre em Direito Civil – PUC/SP Membro da Ordem dos Advogados do Brasil e da Associação dos Advogados de São Paulo. Diretora Presidente da Fundação Julita no período de 2010 a 2015. Membro do Conselho Curador da Fundação Julita. Vice-Presidente do Conselho Deliberativo da Associação Paulista de Fundações – APF. Membro do Quadro de Associados do Hospital do Coração – HCor. Autora dos artigos “Contratação dos artistas, técnicos em espetáculos de diversões, músicos e outros”, integrante do livro Manual do Direito do Entretenimento. Guia de Produção Cultural, São Paulo, Editora Senac, 2.009; “Relações de consumo no comércio eletrônico do entretenimento”, integrante do livro Direito do Entretenimento na Internet, São Paulo, Editora Saraiva, 2.014 e “LGPD e Controle de Acesso”, integrante do livro A Lei Geral de Proteção de Dados Brasileira, São Paulo, Editora Almedina, 2.021.

Fraude no direito imobiliário

As fraudes no direito imobiliário

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A aquisição de um imóvel próprio é um sonho de muitos. Contudo, o crescimento da demanda no setor imobiliário ao longo dos últimos anos fez com que inúmeras fraudes fossem praticadas, as quais podem, inclusive, invalidar os negócios jurídicos realizados.

As chamadas fraudes imobiliárias são práticas que têm como objetivo obter vantagem sobre determinada pessoa no momento da compra e venda de imóveis e até mesmo em contratos de locação. Elas podem se concretizar através de diversas maneiras, tais como: falsificações de documentos e procurações, atos maliciosos de vendedores ao negociarem um imóvel em situação irregular ou responsabilizarem o comprador por deveres que são, na realidade, do vendedor, e até mesmo por anúncios falsos.

As principais normas aplicadas no Direito Imobiliário estão previstas no Código Civil. A chamada fraude contra credores prevista nos artigos 158 e 165 do Código Civil, por exemplo, se caracteriza quando o devedor tem a intenção de prejudicar seus credores impedindo-os que recebam seu crédito por meio do esvaziamento de seu patrimônio. Por sua vez, a fraude à execução se dá nas hipóteses em que há uma cobrança ativa direcionada ao proprietário e ele, mesmo assim, busca vender um imóvel de sua titularidade para terceiros, com prejuízos ao credor. Nesse caso, a previsão legal é a do artigo 593 do Código de Processo Civil.  Há, ainda, outros dispositivos que tratam especificamente das relações imobiliárias com a Lei de Inquilinato, as convenções de condomínio, os regulamentos internos, dentre outros. 

Em um recente julgado, a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo manteve a condenação de dois estelionatários, a fim de que eles pagassem indenização à uma vítima de fraude imobiliária, bem como aos demais envolvidos no processo de negociação. A turma entendeu, com base no artigo 723, parágrafo único, do Código Civil, que a atividade do intermediador de negócios é a mesma de um prestador de serviços, razão por qual este responde por conduta censurável, ilícita ou de má-fé praticadas no desempenho de suas tarefas.

Portanto, antes de adquirir ou vender um imóvel, é preciso estar atento e tomar muito cuidado com todos os detalhes da negociação a fim de evitar possíveis golpes imobiliários e prejuízos financeiros. 

Dúvidas? Entre em contato conosco e agende uma reunião. O mercado imobiliário é uma das especialidades do escritório Maluf Geraigire. Buscamos sempre prestar o melhor serviço aos nossos clientes.

Renata Cattini Maluf é sócia no escritório Maluf Geraigire Advogados.

Diplomada bacharel em Direito – PUC/SP
Pós-graduada em Direito Empresarial (“lato sensu”) – PUC/SP
Mestre em Direito Civil – PUC/SP
Membro da Ordem dos Advogados do Brasil e da Associação dos Advogados de São Paulo. Diretora Presidente da Fundação Julita no período de 2010 a 2015.
Membro do Conselho Curador da Fundação Julita.
Vice-Presidente do Conselho Deliberativo da Associação Paulista de Fundações – APF.
Membro do Quadro de Associados do Hospital do Coração – HCor.
Autora dos artigos “Contratação dos artistas, técnicos em espetáculos de diversões, músicos e outros”, integrante do livro Manual do Direito do Entretenimento. Guia de Produção Cultural, São Paulo, Editora Senac, 2.009; “Relações de consumo no comércio eletrônico do entretenimento”, integrante do livro Direito do Entretenimento na Internet, São Paulo, Editora Saraiva, 2.014 e “LGPD e Controle de Acesso”, integrante do livro A Lei Geral de Proteção de Dados Brasileira, São Paulo, Editora Almedina, 2.021.

A Pandemia afeta Contratos de Locação

Como a pandemia afeta os contratos de locação?

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A crise econômica decorrente da pandemia de Covid-19 causou grande impacto nas relações locatícias e, por isso, o lema passou a ser “negociar para não perder”.

A renegociação amigável dos contratos de locação sempre se mostrou a mais indicada para que uma das partes não tenha que suportar, sozinha, os prejuízos oriundos deste momento tão delicado pelo qual passamos, seja em virtude da redução das atividades empresariais, seja porque os valores dos alugueis sofreram expressiva majoração nos últimos doze meses.

REAJUSTE DE ALUGUEL

Por lei, o valor do aluguel pode ser atualizado monetariamente uma vez por ano com base no índice eleito no contrato de locação, ainda que o contrato esteja vigorando por prazo indeterminado.

A maior parte dos contratos de locação prevê que a correção anual do aluguel seja feita com base na variação do IGPM/FGV, popularmente chamado de “inflação do aluguel”. Criado em 1940 para medir a inflação de setores agrícola, industrial, construção civil, serviços e comércio varejista, no último ano, esse indexador alcançou o elevado percentual de 21,97%, muito acima da média de 8,5% dos anos anteriores, causando um aumento expressivo no valor dos alugueis em um momento já difícil da economia.

Nesse cenário, é importante que ambas as partes, locador e locatário, consigam chegar a um consenso que viabilize a manutenção dos contratos vigentes, especialmente porque o incentivo à autonomia dos interesses privados é cada vez maior.

É POSSIVEL NEGOCIAR O ALUGUEL E AS CLÁUSULAS CONTRATUAIS EM UM CONTRATO VIGENTE?

Sim, é possível! O locatário poderá propor ao locador a adoção de outro índice em substituição ao IGPM/FGV, a exemplo do IPCA/FGV que também reflete o aumento inflacionário e cuja variação foi 4,31% no acumulado de 12 meses (até novembro de 2020).

Na realidade, a revisão dos contratos de locação é uma tendência que veio para ficar. Acredita-se que, para os próximos meses, ainda sob a vigência da pandemia e seus reflexos econômicos, a revisão dos contratos deverá continuar ganhando mais força.

Na negociação, é recomendável que o locador leve em consideração a relação mantida com o locatário, seu histórico de pagamentos, a conservação do imóvel, o prazo de vigência da locação, além de outros fatores que incentivem a negociação do aluguel – como a concessão de prazos de tolerância e suspensão temporária de algumas obrigações contratuais – a fim de viabilizar a manutenção do contrato com redução do aluguel. Afinal, melhor um bom inquilino, do que um imóvel vazio.

Além disso, é necessário levar-se em conta que, por força da pandemia e do trabalho remoto, muitos imóveis estão sendo desocupados, o que aumenta ainda mais o poder de negociação dos locatários, que têm vasta oferta de imóveis à sua disposição, grande parte em condições vantajosas.

Portanto, a saída imediata a fim de evitar ou atenuar os prejuízos é a conciliação concretizada através do diálogo. É um caminho fácil de ser adotado quando locador e locatário estão cientes de que é preciso encontrar uma solução mesmo que, para isso, tenham que assumir certos prejuízos. Contudo, quando não se mostra possível, resta ainda submeter a revisão dos contratos ao Poder Judiciário.

A REVISÃO JUDICIAL DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Existem várias soluções que vêm sendo aplicadas pelo Poder Judiciário para revisão dos contratos de locação em virtude do desequilíbrio contratual acarretado pela pandemia, principalmente para aqueles que foram celebrados em momentos econômicos distintos do atual, que tornou os contratos excessivamente onerosos a uma das partes.

Um dos setores do comércio mais afetado com as medidas impostas para evitar a disseminação do coronavírus é o de shopping centers. Com a restrição do funcionamento dos centros comerciais, a orientação é de que os lojistas busquem renegociar o pagamento dos alugueis e demais taxas junto às administradores dos shoppings. Em nota, a Associação Brasileira de Shopping Centers afirma que o setor está aberto ao diálogo e tentando entender a realidade dos lojistas, caso a caso.

Contudo, quando o diálogo não for factível, o Poder Judiciário pode ser acionado e vem se posicionado sobre o assunto por meio da concessão de liminares para isenção ou redução de alugueis por determinados períodos, isenção e/ou suspensão da exigibilidade da taxa de Fundos de Promoções e Propaganda, cobrança proporcional de condomínio, aplicação de multa em caso de descumprimento, dentre outros.

A orientação jurídica especializada, com base na legislação vigente, avaliará as condições do caso concreto e destacará a importância de se comprovar que a situação inesperada impede o andamento normal do seu negócio, apresentando soluções para mitigação dos prejuízos.

O escritório Maluf Geraigire Advogados  assessora juridicamente empresas de todos os portes e segmentos nas mais diversas demandas, inclusive na negociação de contratos imobiliários.

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Renata Cattini Maluf é sócia no escritório Maluf Geraigire Advogados.

Diplomada bacharel em Direito – PUC/SP
Pós-graduada em Direito Empresarial (“lato sensu”) – PUC/SP
Mestre em Direito Civil – PUC/SP
Membro da Ordem dos Advogados do Brasil e da Associação dos Advogados de São Paulo. Diretora Presidente da Fundação Julita no período de 2010 a 2015.
Membro do Conselho Curador da Fundação Julita.
Vice-Presidente do Conselho Deliberativo da Associação Paulista de Fundações – APF.
Membro do Quadro de Associados do Hospital do Coração – HCor.
Autora dos artigos “Contratação dos artistas, técnicos em espetáculos de diversões, músicos e outros”, integrante do livro Manual do Direito do Entretenimento. Guia de Produção Cultural, São Paulo, Editora Senac, 2.009 e “Relações de consumo no comércio eletrônico do entretenimento”, integrante do livro Direito do Entretenimento na Internet, São Paulo, Editora Saraiva, 2.014.