Como a pandemia afeta os contratos de locação?
A crise econômica decorrente da pandemia de Covid-19 causou grande impacto nas relações locatícias e, por isso, o lema passou a ser “negociar para não perder”.
A renegociação amigável dos contratos de locação sempre se mostrou a mais indicada para que uma das partes não tenha que suportar, sozinha, os prejuízos oriundos deste momento tão delicado pelo qual passamos, seja em virtude da redução das atividades empresariais, seja porque os valores dos alugueis sofreram expressiva majoração nos últimos doze meses.
REAJUSTE DE ALUGUEL
Por lei, o valor do aluguel pode ser atualizado monetariamente uma vez por ano com base no índice eleito no contrato de locação, ainda que o contrato esteja vigorando por prazo indeterminado.
A maior parte dos contratos de locação prevê que a correção anual do aluguel seja feita com base na variação do IGPM/FGV, popularmente chamado de “inflação do aluguel”. Criado em 1940 para medir a inflação de setores agrícola, industrial, construção civil, serviços e comércio varejista, no último ano, esse indexador alcançou o elevado percentual de 21,97%, muito acima da média de 8,5% dos anos anteriores, causando um aumento expressivo no valor dos alugueis em um momento já difícil da economia.
Nesse cenário, é importante que ambas as partes, locador e locatário, consigam chegar a um consenso que viabilize a manutenção dos contratos vigentes, especialmente porque o incentivo à autonomia dos interesses privados é cada vez maior.
É POSSIVEL NEGOCIAR O ALUGUEL E AS CLÁUSULAS CONTRATUAIS EM UM CONTRATO VIGENTE?
Sim, é possível! O locatário poderá propor ao locador a adoção de outro índice em substituição ao IGPM/FGV, a exemplo do IPCA/FGV que também reflete o aumento inflacionário e cuja variação foi 4,31% no acumulado de 12 meses (até novembro de 2020).
Na realidade, a revisão dos contratos de locação é uma tendência que veio para ficar. Acredita-se que, para os próximos meses, ainda sob a vigência da pandemia e seus reflexos econômicos, a revisão dos contratos deverá continuar ganhando mais força.
Na negociação, é recomendável que o locador leve em consideração a relação mantida com o locatário, seu histórico de pagamentos, a conservação do imóvel, o prazo de vigência da locação, além de outros fatores que incentivem a negociação do aluguel – como a concessão de prazos de tolerância e suspensão temporária de algumas obrigações contratuais – a fim de viabilizar a manutenção do contrato com redução do aluguel. Afinal, melhor um bom inquilino, do que um imóvel vazio.
Além disso, é necessário levar-se em conta que, por força da pandemia e do trabalho remoto, muitos imóveis estão sendo desocupados, o que aumenta ainda mais o poder de negociação dos locatários, que têm vasta oferta de imóveis à sua disposição, grande parte em condições vantajosas.
Portanto, a saída imediata a fim de evitar ou atenuar os prejuízos é a conciliação concretizada através do diálogo. É um caminho fácil de ser adotado quando locador e locatário estão cientes de que é preciso encontrar uma solução mesmo que, para isso, tenham que assumir certos prejuízos. Contudo, quando não se mostra possível, resta ainda submeter a revisão dos contratos ao Poder Judiciário.
A REVISÃO JUDICIAL DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO
Existem várias soluções que vêm sendo aplicadas pelo Poder Judiciário para revisão dos contratos de locação em virtude do desequilíbrio contratual acarretado pela pandemia, principalmente para aqueles que foram celebrados em momentos econômicos distintos do atual, que tornou os contratos excessivamente onerosos a uma das partes.
Um dos setores do comércio mais afetado com as medidas impostas para evitar a disseminação do coronavírus é o de shopping centers. Com a restrição do funcionamento dos centros comerciais, a orientação é de que os lojistas busquem renegociar o pagamento dos alugueis e demais taxas junto às administradores dos shoppings. Em nota, a Associação Brasileira de Shopping Centers afirma que o setor está aberto ao diálogo e tentando entender a realidade dos lojistas, caso a caso.
Contudo, quando o diálogo não for factível, o Poder Judiciário pode ser acionado e vem se posicionado sobre o assunto por meio da concessão de liminares para isenção ou redução de alugueis por determinados períodos, isenção e/ou suspensão da exigibilidade da taxa de Fundos de Promoções e Propaganda, cobrança proporcional de condomínio, aplicação de multa em caso de descumprimento, dentre outros.
A orientação jurídica especializada, com base na legislação vigente, avaliará as condições do caso concreto e destacará a importância de se comprovar que a situação inesperada impede o andamento normal do seu negócio, apresentando soluções para mitigação dos prejuízos.
O escritório Maluf Geraigire Advogados assessora juridicamente empresas de todos os portes e segmentos nas mais diversas demandas, inclusive na negociação de contratos imobiliários.
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Renata Cattini Maluf é sócia no escritório Maluf Geraigire Advogados.
Diplomada bacharel em Direito – PUC/SP
Pós-graduada em Direito Empresarial (“lato sensu”) – PUC/SP
Mestre em Direito Civil – PUC/SP
Membro da Ordem dos Advogados do Brasil e da Associação dos Advogados de São Paulo. Diretora Presidente da Fundação Julita no período de 2010 a 2015.
Membro do Conselho Curador da Fundação Julita.
Vice-Presidente do Conselho Deliberativo da Associação Paulista de Fundações – APF.
Membro do Quadro de Associados do Hospital do Coração – HCor.
Autora dos artigos “Contratação dos artistas, técnicos em espetáculos de diversões, músicos e outros”, integrante do livro Manual do Direito do Entretenimento. Guia de Produção Cultural, São Paulo, Editora Senac, 2.009 e “Relações de consumo no comércio eletrônico do entretenimento”, integrante do livro Direito do Entretenimento na Internet, São Paulo, Editora Saraiva, 2.014.
